El BOE de 30 de septiembre de 2026 ha publicado el común y mal llamado Decreto Maricarmen -en realidad, Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre-, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Se trata de una norma extensa y transversal, recaida al calor de los recientes acontecimientos, que incide sobre numerosos sectores del ordenamiento y que presenta interés específico para quienes preparan oposiciones de Administración Local, al introducir una modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

Una reforma transversal de la política de vivienda

El Real Decreto-ley parte expresamente del artículo 47 de la Constitución, conectando el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada con el mandato dirigido a los poderes públicos de promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo y combatir la especulación. Desde esta perspectiva, la norma justifica la intervención pública en las dificultades actuales de acceso a la vivienda y sitúa entre sus objetivos la protección de su función social y el incremento de la oferta de vivienda asequible. El propio preámbulo reconoce, al mismo tiempo, la dimensión económica de la vivienda y la concurrencia de distintos niveles territoriales de poder, señalando expresamente la relevancia de las competencias autonómicas y locales en esta materia.

Para ello se articula una intervención normativa de considerable amplitud. El Real Decreto-ley contiene 20 artículos distribuidos en seis títulos y aborda, entre otras cuestiones, la protección de la función social de la vivienda y las medidas frente a determinadas actividades especulativas; la suspensión de ciertos desahucios de personas vulnerables; modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y de la Ley de Enjuiciamiento Civil; diversas medidas fiscales mediante reformas del IRPF, IVA, Haciendas Locales y régimen de las SOCIMI; actuaciones dirigidas al incremento y protección del parque público de vivienda; instrumentos para fomentar la promoción de vivienda asequible; y otras medidas de financiación.

Desde la perspectiva de las oposiciones de Administración Local, interesa especialmente el Título II, relativo a las medidas fiscales y tributarias en materia de vivienda, y, dentro de él, su artículo 8, que modifica el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el TRLRHL. La reforma se concentra en el artículo 72 TRLRHL, dentro de la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tiene efectos para los períodos impositivos que se inicien a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley, con vigencia indefinida.

Modificación de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: nuevos recargos en el IBI

La reforma modifica incluso la rúbrica del artículo 72 TRLRHL, que pasa a denominarse «Tipo de gravamen. Recargo por inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente y de alojamientos de uso turístico». La nueva denominación permite advertir inmediatamente el alcance de la reforma: el legislador utiliza el IBI no solo en su tradicional función recaudatoria, sino también como instrumento de intervención sobre determinados usos —o falta de uso— de los inmuebles residenciales.

En primer lugar, se modifica el apartado 4 del artículo 72. La regulación de los tipos diferenciados para los inmuebles urbanos en función de los usos establecidos en la normativa catastral pasa a excluir expresamente a los bienes inmuebles de uso residencial. Continúa siendo posible establecer tipos diferenciados para los restantes bienes inmuebles urbanos, dentro de los límites legales, y estos solamente pueden alcanzar, como máximo, al 10 % de los inmuebles que, para cada uso, tengan mayor valor catastral, correspondiendo a la ordenanza fiscal determinar el correspondiente umbral de valor.

La principal novedad se encuentra, sin embargo, en el nuevo apartado 4 bis del artículo 72, que regula el recargo aplicable a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente y establece un régimen distinto dependiendo de que el municipio se encuentre o no ubicado en una zona de mercado residencial tensionado conforme a la Ley 12/2023.

En los municipios que no estén ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI respecto de inmuebles residenciales permanentemente desocupados cuando pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. A estos efectos, se considera permanentemente desocupado el inmueble que permanezca desocupado, de manera continuada y sin causa justificada, durante más de dos años, de acuerdo con los requisitos, medios de prueba y procedimiento establecidos por la correspondiente ordenanza fiscal. Si la desocupación supera los tres años, el recargo puede alcanzar el 100 %, pudiendo modularse atendiendo al tiempo durante el cual se haya mantenido la desocupación.

A ello se añade una posibilidad de incremento adicional particularmente significativa. Los ayuntamientos pueden elevar el porcentaje de recargo aplicable en hasta 50 puntos porcentuales adicionales cuando los inmuebles pertenezcan a titulares que tengan dos o más inmuebles residenciales desocupados en el mismo término municipal. Por tanto, la norma permite alcanzar, cuando concurran los distintos presupuestos legales, una intensidad tributaria considerablemente superior a la del recargo básico.

El régimen cambia cuando se trata de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado. En estos municipios, el ayuntamiento puede exigir igualmente un recargo de hasta el 50 % respecto de los inmuebles residenciales permanentemente desocupados, pero desaparece para este primer escalón la exigencia de que el titular posea cuatro o más viviendas. Si el sujeto es titular de cuatro o más inmuebles de uso residencial, el recargo puede alcanzar el 100 %. Finalmente, cuando la desocupación supera los tres años, los ayuntamientos pueden incrementar el porcentaje en hasta 50 puntos porcentuales adicionales para los inmuebles pertenecientes a titulares de cuatro o más viviendas residenciales.

La norma conserva, además, un importante sistema de causas justificadas de desocupación, imprescindible para comprender correctamente el supuesto de hecho del recargo. Entre ellas se encuentran el traslado temporal por motivos laborales o formativos; el cambio de domicilio derivado de dependencia, salud o emergencia social; la utilización como segunda residencia, con un máximo de cuatro años de desocupación continuada; la realización de obras o actuaciones de rehabilitación; otras circunstancias que imposibiliten la ocupación efectiva; la existencia de litigios o procedimientos pendientes que impidan el uso y disposición del inmueble; y la oferta efectiva del inmueble en condiciones de mercado para su venta —durante un máximo de un año— o alquiler —durante un máximo de seis meses—. Para los inmuebles pertenecientes a una Administración Pública constituye también causa justificada su sometimiento a un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento.

Desde el punto de vista procedimental, el recargo sobre viviendas desocupadas se exige a los sujetos pasivos del IBI, se devenga el 31 de diciembre y se liquida anualmente por el ayuntamiento una vez constatada la situación de desocupación en esa fecha. La declaración municipal de inmueble desocupado permanentemente exige audiencia previa del sujeto pasivo y que el ayuntamiento acredite los correspondientes indicios de desocupación. La ordenanza fiscal debe regular esos indicios, entre los que la propia ley permite incluir los datos del padrón municipal y los consumos de los servicios de suministro. Nos encontramos, por tanto, ante una potestad municipal que requiere desarrollo mediante ordenanza y una actuación administrativa individualizada de constatación y declaración de la desocupación.

Nuevo recargo del IBI sobre los alojamientos de uso turístico

La segunda gran novedad para las Haciendas Locales es la incorporación de un nuevo apartado 4 ter al artículo 72 TRLRHL, específicamente dedicado a los inmuebles residenciales destinados a alojamientos de uso turístico. A diferencia del régimen anterior, esta potestad únicamente puede ejercerse respecto de inmuebles situados en municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado conforme a la Ley 12/2023. La identificación de los alojamientos turísticos se efectúa de acuerdo con la normativa de cada comunidad autónoma.

En estos casos, el ayuntamiento puede establecer un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI. La intensidad del recargo aumenta en función del número de inmuebles turísticos de que sea titular el sujeto pasivo: puede alcanzar el 100 % cuando se trate de titulares de dos o más inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico y hasta el 150 % cuando sean titulares de cuatro o más. También este recargo se devenga el 31 de diciembre y se liquida anualmente, correspondiendo a la ordenanza fiscal regular los aspectos materiales y formales necesarios para su aplicación.

Alcance de la reforma para las oposiciones de la Administración Local

La modificación es especialmente relevante porque altera un precepto central del régimen jurídico del IBI, el artículo 72 TRLRHL, y configura un sistema más complejo de potestades tributarias municipales vinculadas a la política de vivienda. Conviene retener que no se establece automáticamente un incremento general del IBI para todas las viviendas vacías ni para todas las viviendas turísticas. El legislador estatal habilita a los ayuntamientos para establecer estos recargos dentro de determinados límites, por lo que su aplicación efectiva depende de la decisión municipal y de su incorporación y desarrollo en la correspondiente ordenanza fiscal.

A efectos de estudio, la reforma puede sintetizarse en tres ideas fundamentales: se separa el tratamiento de los inmuebles residenciales del régimen general de tipos diferenciados del apartado 4; se establece en el nuevo artículo 72.4 bis un régimen específico y graduado para las viviendas permanentemente desocupadas, cuya intensidad depende de factores como la declaración de zona tensionada, el número de inmuebles del titular y la duración de la desocupación; y se crea mediante el artículo 72.4 ter una nueva potestad municipal para imponer recargos sobre alojamientos de uso turístico situados en zonas de mercado residencial tensionado, que puede alcanzar hasta el 150 % de la cuota líquida en los supuestos legalmente previstos.

Es, en definitiva, una reforma importante del IBI y del sistema tributario local, no tanto porque transforme la estructura esencial del impuesto como porque amplía y redefine su utilización extrafiscal. El artículo 72 deja de limitarse esencialmente a determinar los tipos de gravamen para incorporar de forma mucho más intensa instrumentos fiscales vinculados a la política pública de vivienda. Para un opositor, la modificación debe estudiarse ya sobre el tenor actualizado del artículo 72 TRLRHL, prestando especial atención a la distinción entre municipios situados o no en zonas de mercado residencial tensionado, a los diferentes porcentajes máximos de recargo, al número de inmuebles del titular, al período de desocupación, a las causas justificadas y al papel imprescindible de la ordenanza fiscal.

Advertencia: el Real Decreto-ley debe ser convalidado (o no) por el Congreso

Debe hacerse una advertencia final especialmente importante, tanto desde el punto de vista jurídico como para su estudio en una oposición. Nos encontramos ante un Real Decreto-ley y, por tanto, ante una disposición legislativa provisional dictada por el Gobierno al amparo del artículo 86 de la Constitución. Aunque la norma despliega efectos desde su entrada en vigor, el Congreso de los Diputados debe pronunciarse expresamente sobre su convalidación o derogación dentro del plazo constitucional de treinta días.

Por ello, las modificaciones analizadas —incluida la nueva regulación del artículo 72 TRLRHL y los recargos del IBI sobre viviendas permanentemente desocupadas y alojamientos de uso turístico— deben considerarse, por el momento, sujetas al resultado de esa convalidación parlamentaria. Si el Congreso convalida el Real Decreto-ley, la norma dejará atrás su provisionalidad; si acuerda su derogación, cesará su vigencia. Además, una vez convalidado, el Congreso puede acordar su tramitación como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia, lo que permitiría introducir posteriormente modificaciones durante la tramitación legislativa.

En consecuencia, para los opositores: atención a esta reforma, pero también a su evolución parlamentaria. El artículo 72 TRLRHL ha sido modificado por el Real Decreto-ley 26/2026, pero habrá que comprobar en las próximas semanas si el Congreso lo convalida y, en su caso, si acuerda además su tramitación como proyecto de ley.

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